Category: Avvocato esperto in diritto immobiliare

Avvocato Esperto in Diritto Immobiliare a Roma
Lo Studio Legale Sposato, fin dal 1949, opera nel ramo del diritto immobiliare per problematiche connesse la compravendita immobiliare ed i diritti reali in genere, sia nella fase delle trattative iniziali per verifiche preliminari connesse l’esame dei documenti atti a garantire il corretto svolgimento delle operazioni di trasferimento, o consolidamento, della proprietà, che per eventuali problematiche connesse che possano insorgere per inadempimento del compratore, del venditore, o dell’affittuario.

L’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare come l’Avv. Gianluca Sposato è fondamentale per chi intenda concludere il contratto di compravendita di un immobile in assoluta tranquillità, non potendo il compratore affidarsi soltanto al Notaio per la redazione del contratto di acquisto e preliminare di compravendita, senza essere supportato da un legale con vasta esperienza nel campo dei diritti reali e della proprietà immobiliare.
Acquisizioni e cessioni immobiliari
Le problematiche che possono sorgere, infatti, se non adeguatamente supportati ed assistiti possono essere molteplici e riguardare azioni a revoca della compravendita ed alienazioni in frode dei creditori, gestione ed operazioni inerenti i beni che ricadono in comunione legale, la comproprietà e condivisione di quote immobiliari con tutte le problematiche e rischi connessi come nel caso della divisione e frazionamento di beni immobili; e ancora la cancellazione di iscrizioni ipotecarie e formalità pregiudizievoli, la trascrizione di atti a garanzia del creditore nei pubblici registri immobiliari, azioni a tutela del condominio e dei singoli condomini, rapporti di locazione, consolidamento della nuda proprietà, sfratto.
Tutela della proprietà immobiliare
L’Avvocato Gianluca Sposato, profondo conoscitore della materia inerente i diritti reali e la tutela della proprietà immobiliare, ha fondato l’Associazione custodi giudiziari e delegati alle vendite immobiliari di cui è Presidente onorario ed è autore di numerose pubblicazioni di carattere scientifico sui principali quotidiani nazionali e riviste specializzate di settore su problematiche giuridiche inerenti la proprietà  e compravendita immobiliare, oltre che formatore nell’ambito di corsi di aggiornamento professionale da lui stesso promossi ed organizzati per professionisti interessati alla materia.

Lo studio, con il suo team di professionisti, offre al cliente una tutela giuridica a 360 gradi, sia di supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario, sia mettendolo al riparo da eventuali aspetti legali pregiudizievoli che possano verificarsi sia in sede di acquisto che in seguito, come in caso di revoca della compravendita.

Casistiche particolari riguardano le alienazioni in frode dei creditori, la condivisione di quote immobiliari e la comunione legale e beni personali dei coniugi.
Avvocato esperto in diritti reali
Rivolgersi ad un avvocato esperto in diritti reali è sempre consigliabile prima di procedere ad una compravendita immobiliare, sia tra privati che per asta giudiziaria, a prescindere o meno dalla presenza di una agenzia immobiliare e dovrebbe essere obbligatoria nell’interesse delle parti.

Infatti, la presenza del Notaio che ha compiti e ruoli differenti rispetto a quelli dell’avvocato, non sempre mette al riparo da rischi legati anche all’evizione, o piena disponibilità del bene ed inadempimento delle obbligazioni  assunte,  essendo  fondamentale per una migliore gestione contrattuale finalizzata a prevenire un contenzioso difficilmente poi sanabile già con la stipula del preliminare di compravendita.

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Esecuzioni immobiliari

Conversione del pignoramento

Revoca della compravendita, azione revocatoria

Conversione del pignoramento

Cosa è la conversione del pignoramento ?

L’art. 495 cpc regola l’istituto della conversione del pignoramento che consiste nella richiesta formulata per iscritto al giudice dell’esecuzione dal debitore, di sostituire al bene immobile pignorato, una somma di danaro.

La somma di denaro offerta per accedere all’istituto della conversione deve essere pari all’importo dovuto per capitale, interessi e spese al creditore pignorante ed intervenuti. 

La norma è  stato oggetto di numerosi interventi del legislatore, che hanno inciso  sul procedimento ma non  sulla sua originaria natura.

E’ opinione  consolidata in dottrina che la conversione del pignoramento costituisca un diritto del debitore, non sottoposto ad opposizione dei creditori, o a valutazione discrezionale del giudice.

Operando una modificazione dell’oggetto dello stesso,  proseguendo il processo  di  esecuzione con oggetto mutato.

Come si presenta l’istanza di conversione del pignoramento?

L’istanza di conversione può essere presentata anche verbalmente al giudice, come previsto dall’art. 486 c.p.c.,  in quanto  non risultano stabilite regole di  forma particolari  se non il rispetto del contraddittorio.

Il giudice deve provvedere sulla richiesta del debitore,  convocando le parti che devono essere sentite.

Anche se la giurisprudenza ha chiarito che l’audizione dei creditori  prima dell’emanazione dell’ordinanza di conversione del pignoramento non è prescritta a pena di nullità rilevabile d’ufficio.

Infatti la relativa inosservanza può  esser fatta valere soltanto  dai  creditori pretermessi nel  cui interesse l’audizione è prevista ( Cass. 1490/89 ).

Somma da sostituire al bene pignorato

Si  ritiene, inoltre, che per la conversione del pignoramento non  sia necessario indicare la somma che occorrerà sostituire al bene pignorato, perché questa operazione è di esclusiva competenza del giudice.

Condizione di  ammissibilità  dell’istanza è  il versamento della somma disposta dal  giudice.

Di regola non inferiore ad un quinto dell’importo del credito per cui è  stato  eseguito il pignoramento e dei crediti dei creditori intervenuti indicati nei rispettivi  atti  d’intervento, dedotti i versamenti effettuati.

Durata della conversione del pignoramento numero massimo di rate e ritardo nei pagamenti

Con la L. 80/2005 si è operato lo spostamento indietro del momento preclusivo della presentazione dell’istanza, che deve essere proposta prima dell’emissione dell’ordinanza di vendita.

Si  è concluso, in tal modo, il percorso razionalizzatore dell’istituto  della conversione, estendendo il termine massimo per il versamento rateale a diciotto mesi in luogo dei nove precedenti.

Qualora il debitore non versi la somma indicata dal giudice nel termine previsto, oppure in caso di versamento rateale manchi, o ritardi il pagamento di una sola rata oltre i quindici giorni  fissati la norma prevede che egli  decada dalla conversione.

Con la conseguenza che le somme già versate vengono acquisite al pignoramento  a titolo di sanzione ed il debitore decade dalla facoltà di chiedere nuovamente la conversione, dovendosi  considerare inammissibile una nuova istanza in tal senso.

Riproduzione vietata tutti i diritti  riservati Sposatolaw – pubblicato  su Il Messaggero dall’Avv. Gianluca Sposato.

 
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Esecuzioni immobiliari

Alienazioni anteriori al pignoramento

Alienazioni anteriori al pignoramento

L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante, sebbene anteriori al pignoramento, le alienazioni di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte dopo il pignoramento.

Deve precisarsi che l’espressione ”anteriori al pignoramento” va riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione richiesta dall’art. 2693  dello  stesso codice, limitatamente al pignoramento immobiliare, avente efficacia costitutiva.

Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, la Cassazione Civile con  sentenza n. 9525 del 29/09/1997,  ha affermato un principio guida nelle alienazioni anteriori al pignoramento.

Il terzo che proponga opposizione all’esecuzione  assumendo di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento.

Mezzi di tutela ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento

La Cassazione Civile con  sentenza n. 4667 del 19/07/1986 si è pronunciata con riferimento ai mezzi di tutela spettanti ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento eseguito dopo la conclusione della compravendita e trascrizione successiva al pignoramento.

Cip nelle alienazioni anteriori al pignoramento con conseguente evizione a seguito dell’espropriazione.

L’acquirente in tal caso ha la possibilità di invocare la garanzia prevista dall’art. 1483 del  codice civile, essendo inapplicabile la disposizione di cui all’art. 1482 dello  stesso  codice.

Quando il venditore risponde per evizione?

La Suprema Corte ha, infine,  chiarito ( Cass. 1779/80 ) i casi in  cui il venditore di un immobile risponde per evizione.

Ciò quando, non presentandosi tempestivamente dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico, ha impedito la trascrizione della compravendita prima che i suoi creditori trascrivessero sul bene venduto un pignoramento.

Anche il giorno successivo a quello stabilito per la stipula dell’atto pubblico di compravendita.

Applicazione delle norme anche alle procedure fallimentari

La norma  è applicabile anche nelle procedure concorsuali, in considerazione del fatto che l’opponibilità al fallimento del venditore di un suo atto di compravendita immobiliare postula che l’atto medesimo non soltanto abbia data certa, ma anche che sia stato trascritto in data anteriore alla dichiarazione di fallimento.

La giurisprudenza ha affermato il principio secondo cui deve escludersi tale opponibilità con riguardo ad un atto di trasferimento immobiliare che sia stato trascritto in un giorno successivo, ovvero nello stesso giorno della dichiarazione di fallimento ( Cass. 9810/03 ).

La norma in esame non trova applicazione nel caso di trasferimento di immobile pignorato in forza non di una alienazione a titolo derivativo, ma di un acquisto a titolo originario, come per usucapione (Cass. 13184/99).

Riproduzione vietata tutti i  diritti  riservati  Sposatolaw – pubblicato  sul  quotidiano nazionale Il  Messaggero dall’Avvocato Gianluca Sposato.

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Esecuzioni immobiliari

Esecuzioni immobiliari

Revoca della compravendita, azione revocatoria

Esecuzioni immobiliari

 

Per esecuzioni immobiliari si intendono le espropriazioni immobiliari, che sono regolate dagli articoli da 555 a 622 del codice di procedura civile.

Come si esegue l’esecuzione immobiliare?

L’esecuzione immobiliare si esegue e ha inizio con il pignoramento immobiliare che deve essere notificato al debitore e con la sua successiva trascrizione.

L’atto deve contenere gli estremi richiesti per l’individuazione dell‘immobile ipotecato, i beni ed i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione e l’ingiunzione di  cui all’articolo 492 cpc.

Si tratta dell’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i frutti.

Assistenza legale nelle procedure esecutive immobiliari

Lo Studio Legale Sposato presta assistenza legale nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari.

L’attività è svolta a tutela dei diritti del debitore esecutato, dei contitolari e degli eredi.

Con esame della documentazione inerente la procedura, individuazione delle questioni  giuridiche ad essa connesse per la risoluzione del caso.

Ciò attraverso l’applicazione degli strumenti idonei a garantire tutela giuridica della parte esecutata in giudizio.

Mediante gli strumenti della opposizione all’esecuzione, opposizione agli atti esecutivi, opposizione di terzo all’esecuzione.

Avvocato specializzato in esecuzioni immobiliari

L’Avvocato Gianluca Sposato ha fondato ed è Presidente emerito  dell’Associazione Custodi e Delegati alle vendite Immobiliari.

L’attività dell’avvocato specializzato in esecuzioni immobiliari si  esplica attraverso lo studio del caso e l’individuazione delle strategia per impedire la vendita dell’immobile pignorato all’asta.

Ciò presuppone ampia conoscenza in materia di diritti reali e diritto immobiliare.

Per valutare in prima istanza la possibilità di chiedere la riduzione e conversione del pignoramento, o la sospensione della procedura esecutiva.

Casistiche particolari nelle esecuzioni immobiliari

Casistiche particolari, che meritano particolare approfondimento riguardano le alienazioni  anteriori al pignoramento, l’espropriazione contro il terzo proprietario,

La conversione del pignoramento e la sospensione concordata sono  strumenti idonei ad impedire che l’immobile pignorato venga venduto  ricorrendo la possibilità per il debitore.

La rinegoziazione del credito, può essere una ulteriore strada percorribile onde evitare la vendita per asta giudiziaria dell’immobile pignorato.

L’attività nelle esecuzioni immobiliari viene svolta anche per la verifica del valore di stima dei beni immobili pignorati e della massa debitoria, relativamente all’operato del CTU esperto stimatore.

Nonché in sede di distribuzione del ricavato per l’esatto computo delle somme spettanti ai creditori e graduazione dei crediti indicate nel progetto di distribuzione.

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Esecuzioni immobiliari

Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario

Revoca della compravendita, azione revocatoria

Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario

Contratto di mutuo fondiario e pignoramento d’immobile

Ai contratti di mutuo fondiario stipulati prima dell’entrata in vigore del Testo Unico sulla legge bancaria n. 385/93 deve applicarsi il disposto dell’art. 20 del T.U. sul credito fondiario n. 646 del 1905.

I successori devono notificare all’istituto di credito di essere subentrati nel rapporto ed, in mancanza di tale notificazione, è consentita la notifica di tutti gli atti al debitore iscritto nel domicilio eletto.

Tale disciplina è caratterizzata dal principio della cosiddetta indifferenza ai fini esecutivi del trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario.

Principio generale in tema di esecuzioni immobiliari è quello per cui il pignoramento va eseguito nei confronti di colui che è proprietario al momento in cui l’esecuzione viene intrapresa.

Quando l’esecuzione può essere intrapresa nei confronti dell’originario debitore mutuatario

Tale principio soffre, tuttavia, di una eccezione, derivante dalla originaria normativa in materia di credito fondiario.

Secondo tale normativa, qualora l’immobile da pignorare sia stato oggetto di ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario, l’esecuzione può essere intrapresa nei confronti dell’originario debitore mutuatario anche se costui abbia venduto l’immobile prima del pignoramento.

In tale fattispecie opera l’art. 20 del R.D. n. 646/1905  il quale ha stabilito il cosiddetto “principio di indifferenza” ai fini esecutivi dell’avvenuto trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario.

Detta norma prevede un onere di notifica all’Istituto di credito da parte dell’acquirente dell’immobile ipotecato.

Laddove, qualora tale notifica non sia eseguita, è legittima l’esecuzione intrapresa nei confronti dell’originario soggetto a carico del quale è stata iscritta l’ipoteca ed addirittura nei confronti di un soggetto defunto.

Il suindicato art. 20 del Testo Unico stabilisce che quando non vi sia stata comunicazione dell’acquisto, l’Istituto mutuante può agire contro il successore nello stesso modo come avrebbe proceduto contro l’originario debitore inscritto

In mancanza della notificazione, gli atti giudiziari di esecuzione possono essere diretti contro il debitore iscritto, nonostante l’alienazione.

Valenza del principio di indifferenza nel mutuo fondiario

Tale principio ha una duplice valenza:

  1. nel caso in cui il trasferimento venga comunicato all’Istituto di credito, l’esecuzione può essere compiuta congiuntamente contro il debitore sostanziale e contro il successore;
  2. nel caso, invece, di mancata comunicazione dell’acquisto all’Istituto mutuante,  l’esecuzione può essere compiuta direttamente e solo contro l’originario soggetto a carico del quale è stata iscritta l’ipoteca.

In tal caso il successore può intervenire nella procedura intrapresa dal creditore fondiario.

Tale principio opera unicamente sul piano processuale ed è funzionale al compimento dell’esecuzione.

Ciò in quanto, sul piano sostanziale, il successore mantiene la posizione di soggetto estraneo al rapporto di debito dal quale nasce l’esecuzione.

Va ancora evidenziato che l’art. 161 I° comma del D.Lgs. 1/9/93 n. 385 (Testo Unico sulla Legge Bancaria), nell’abrogare l’intero RD n. 646/1905, ha stabilito espressamente che, tuttavia, i contratti di mutuo fondiario già conclusi e le procedure esecutive immobiliari già intraprese alla data di entrata in vigore (1/1/94) del Decreto Legislativo medesimo restano regolati dalle norme in vigore.

Ciò comporta che continua ad applicarsi, rispetto a tali contratti ed a tali procedure, il suddetto “principio di indifferenza”  e con esso la sopradescritta normativa di cui all’art. 20 del RD 646/1905. 

Riproduzione vietata tutti i  diritti  riservati  Sposatolaw – pubblicato  su  Messaggero

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Supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario

Revoca della compravendita, azione revocatoria

Supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario

Professionisti qualificati per progetti di sviluppo immobiliare e finanziario

Lo Studio Legale Sposato, si avvale di una rete di professionisti altamente qualificati con competenze diversificate nel settore del diritto immobiliare e del project financing.

L’Avvocato Gianluca Sposato è stato Procuratore Generale di Unicredit e mantiene rapporti privilegiati con  primari istituti di credito bancari.

Presta consulenza in merito a tutte le questioni di diritto pubblico e privato inerenti  operazioni di sviluppo immobiliare e finanziario, in ambito nazionale e internazionale.

L’attività viene svolta anche attraverso l’individuazione, per conto del committente, di immobili di pregio, terreni edificabili, complessi industriali e complessi turistici.

Spesso si tratta di beni che non vengono pubblicizzati per il rispetto della privacy del cliente, finalizzata alle gestione, o alla compravendita immobiliare.

Avvocati civilisti con competenze nel settore del diritto privato 

Il supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario avviene, affiancando gli  altri professionisti, attraverso le nostre competenze come avvocati civilisti nel ramo del diritto privato.

Abbiamo maturato esperienza per redazione di contratti che disciplinino e garantiscano il buon esito dell’operazione ed i rapporti tra le parti, come nel preliminare di compravendita.

Con il nostro studio legale, fondato nel 1949, collaborano stabilmente solo i migliori intermediari immobiliari indipendenti ed analisti finanziari con esperienza ultraventennale.

Affidarsi ad un avvocato immobiliarista  e non solo  ad una agenzia immobiliare significa principalmente  garantire la propria privacy.

Ma anche avere certezze e garanzie in ordine alle questioni giuridiche connesse all’acquisto di beni, sia pubblici che privati, oltre che risparmiare tempo e denaro.

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Procedimenti di convalida di sfratto

Revoca della compravendita, azione revocatoria

Procedimenti di convalida di sfratto

Procedimenti di convalida di sfratto: lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità si rende l’unica strada percorribile per il proprietario di immobile che non riceve puntualmente il canone di locazione.

La legge prevede tale possibilità quando l’inquilino ritarda più di 20 giorni nel pagamento di un solo canone di locazione, salvo diversa disposizione contrattuale.

I procedimenti di sfratto per morosità possono essere promossi anche quando il conduttore dell’immobile non paga le spese condominiali ordinarie ed il debito accumulato è pari ad almeno due canoni di locazione.

Questo, qualora non vi sono garanzie a copertura di eventuali inadempienze contrattuali, quali ad esempio una fideiussione bancaria o assicurativa.

Per questo è sempre importante farsi assistere anche nella redazione del contratto di locazione da un bravo avvocato immobiliarista. 

Procedura per convalida di sfratto

Nei procedimenti  di  convalida di sfratto il locatore, di fronte all’inquilino moroso o inadempiente, deve rivolgersi ad un avvocato esperto in diritto immobiliare.

In tal modo sarà possibile ricorrere, ai sensi dell’articolo 658 del codice di procedura civile, alla procedura speciale per convalida di sfratto.

Tale procedura permette di richiedere l’emissione di un provvedimento esecutivo, ovvero l’ intimazione di convalida di sfratto per morosità.

Con questo provvedimento il giudice dichiara che il contratto di affitto stipulato è formalmente risolto.

Di conseguenza, l’autorità giudiziaria emette l’ordine all’inquilino di lasciare l’appartamento immediatamente, oppure entro una certa data, dovendo  ritenersi interrotta la locazione.

A questo punto non dovrebbero esservi problemi per il rilascio dell’immobile al proprietario.

Tuttavia cosa succede se l’inquilino moroso si dovesse rendere inadempiente e decidesse di non lasciare l’appartamento?

Bisognerà ricorrere ancora al il giudice affinché intervenga nuovamente, ordinando di liberare l’appartamento mediante la forza pubblica.

Spese per morosità dell’inquilino

Problema a parte e non sempre di facile soluzione, nei procedimenti  di  convalida di sfratto, si pone in ordine alle spese sostenute e quelle da recuperare per la morosità dell’inquilino.

Non può non evidenziarsi la scarsa garanzia e tutela normativa a favore dei proprietari di beni immobili nel nostro ordinamento giuridico, rispetto ad altri Paesi della Comunità Europea.

Purtroppo la proprietà immobiliare è facile bersaglio del fisco.

Ma i proprietari non sono mai sufficientemente tutelati di fronte all’autorità giudiziaria per l’affermazione dei loro diritti, specie ove non adeguatamente consigliati ed assistiti.

 

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Condivisione di quote immobiliari

Revoca della compravendita, azione revocatoria

Condivisione di quote immobiliari

Espropriazione contro il terzo proprietario

La condivisione di quote immobiliari è sempre molto rischiosa, perchè un immobile può essere oggetto di pignoramento anche se appartiene apiù persone non  tutte obbligate verso il creditore.

L’espropriazione contro il terzo proprietario è disciplinata dall’ art. 602 del codice di procedura civile.

Consiste in quella particolare forma di espropriazione avente ad oggetto un bene di proprietà di un terzo gravato da pegno, o da ipoteca per debito altrui, ovvero un bene la cui alienazione sia stata revocata per frode.

Aste, sottoposti a pignoramento anche i beni indivisi

Comproprietà e responsabilità esecutiva

La responsabilità esecutiva in esame impone che il terzo debba subire l’espropriazione in luogo del debitore tutte le volte in cui si trovi in un particolare rapporto con il bene.

Ad esempio nel caso del terzo acquirente, allorché il terzo abbia acquistato il bene già gravato da pegno o da ipoteca.

Oppure nel caso del terzo datore d’ipoteca, quando il terzo abbia concesso che venisse costituito sul proprio bene un diritto reale di  garanzia per debito altrui.

Ancora nel caso in cui il terzo sia divenuto proprietario di beni alienati dal debitore con atto dichiarato inefficace perché con  alienazioni in frode ai creditori.

Rischi legati alla contitolarità di beni

I rischi legati alla contitolarità di beni sono relativi anche alla gestione, manutenzione ed utilizzo del bene stesso e si presentano frequentemente in caso di mancato scioglimento  della comunione ereditaria.

Basti pensare al caso dell’erede che utilizzi esclusivamente il bene, o che sia contrario alla sua vendita, costringendo così i coeredi ad intraprendere l’azione di  divisione ereditaria in tribunale.

La condivisione di quote immobiliari, per tali ragioni, è sempre sconsigliata da avvocati che si occupano di  diritto immobiliare in considerazione dei molteplici  rischi ad essa legati.

 

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Alienazioni in frode del creditore

Revoca della compravendita, azione revocatoria

Alienazioni in frode del creditore

Efficacia costitutiva del pignoramento immobiliare

L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, le alienazioni anteriori al pignoramento.

Le alienazioni in frode del creditore di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte dopo il pignoramento, non hanno pertanto efficacia.

E’ importante precisare che l’espressione “anteriori al pignoramento”, deve essere riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione, richiesta dall’art. 2693 del codice civile che ha, limitatamente al pignoramento immobiliare, efficacia costitutiva.

Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, occorre ricordare che il terzo che proponga opposizione all’esecuzione ex art. 619 del codice di procedura civile, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento.

Ciò nel caso  in cui assuma di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore.

La tutela dei terzi acquirenti

Con riferimento ai mezzi di tutela spettanti ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento dell’immobile eseguito dopo la conclusione della vendita e trascrizione di quest’ultima successiva a quella del pignoramento, le norme del codice civile sono chiare.

Nel caso di evizione a seguito dell’espropriazione, l’acquirente ha la possibilità di invocare la garanzia prevista dall’articolo 1483 del  codice civile, essendo inapplicabile la disposizione di cui all’articolo 1482 dello stesso  codice.

Se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto al risarcimento del danno a norma dell’art. 1479.

Il compratore può comunque sempre sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali, o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore ignorati.

Quando il venditore risponde per evizione?

Risponde per evizione il venditore di un immobile, il quale, non presentandosi tempestivamente dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico, ha impedito la trascrizione della compravendita prima che i suoi creditori trascrivessero sul bene venduto un pignoramento.

Affinché si possa parlare di alienazioni in frode al creditore  è sufficiente che la trascrizione sia eseguita il giorno successivo a quello stabilito per la stipula dell’atto pubblico di compravendita.

La norma in esame non trova applicazione nel caso di trasferimento di immobile pignorato in forza non di una alienazione a titolo derivativo, ma di un acquisto a titolo originario, come per usucapione.

Riproduzione vietata tutti i  diritti  riservati – pubblicato  sul Messaggero dall’Avv. Gianluca Sposato.