Preliminare di compravendita

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Quando conviene il preliminare di compravendita?

Il preliminare di compravendita, o compromesso, è utile in tutti i casi in cui non si  ha la disponibilità dell’intera somma per concludere la vendita e si intende ricorrere ad un mutuo per l’acquisto della casa.

I problemi che possono sorgere, però, sono molteplici se non si è supportati da un  avvocato esperto in diritto immobiliare che effettui le verifiche preliminari, rediga il compromesso e valuti l’opportunità della trascrizione del preliminare.

L’articolo 1351 del codice civile stabilisce che il preliminare è nullo se non è redatto nella stessa forma del contratto definitivo e, dunque, in forma scritta.

La proprietà dell’immobile si trasferisce solo in una fase successiva al preliminare, con la stipula del rogito di compravendita.

In sostanza la parte promittente venditrice si obbliga a vendere alla parte promittente acquirente l’immobile oggetto di compravendita al prezzo, secondo modalità e termini, stabiliti nel contratto preliminare di compravendita.

Quali sono gli obblighi nel contratto preliminare di compravendita?

Nel preliminare di compravendita i contraenti si obbligano a concludere la compravendita immobiliare non immediatamente, ma in un secondo momento, entro una data indicata. 

Con il contratto preliminare di compravendita, pertanto, il promissario acquirente ed il promissario venditore disciplinano tempi e modi per portare a compimento il trasferimento di un bene immobile.

Gli obblighi che scaturiscono con il compromesso consistono nel vincolare le parti contraenti a prestare il consenso alla futura vendita.

In tal modo le parti acquisiscono il tempo necessario per adempimenti preliminari, come nel caso di accollo del mutuo, o regolarizzazione di abusi edilizi che impediscono la vendita.

Quali sono gli effetti del preliminare di compravendita?

Gli effetti del preliminare di compravendita sono quelli di rispettare l’obbligazione assunta nel compromesso relativa al trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale, in un preciso momento successivo all’accordo preso.

La caparra confirmatoria quando il preliminare si perfeziona con la compravendita, può essere restituita, o imputata al pagamento del corrispettivo dovuto, ai sensi dell’articolo 1385 del codice civile.

Ma cosa succede in caso di inadempimento di una delle parti agli impegni presi con il compromesso?

Se il promissario acquirente è inadempiente è possibile recedere dal contratto, ritenendo la caparra.

Se la parte inadempiente è il venditore, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

In caso di inadempimento o ritardo nella prestazione, poi, l’articolo 1382 del codice civile consente di potere apporre una clausola penale, che prevede di pagare una somma di denaro per il risarcimento del danno.

Inadempimento nel preliminare di vendita, effetti per le parti

Quando il venditore, o l’acquirente non rispettano gli accordi del preliminare di compravendita la legge consente di recedere dal contratto, oppure di chiedere il trasferimento coattivo della proprietà, salvo il risarcimento dei danni. 

La parte non inadempiente, infatti, può chiedere al giudice una sentenza che produce effetti traslativi, come il rogito notarile, con ordine di trascrivere la proprietà in Conservatoria.

Quando è stata versata una caparra, la parte adempiente può recedere dal contratto, trattenere la caparra, o chiedere il doppio.

E’ possibile spostare la data del rogito fissata nel compromesso?

E’ possibile spostare la data della compravendita fissata nel compromesso solo quando è stato fissato un termine semplice e non un termine essenziale dalle parti.

Il termine per la stipula, se è indicato come semplice nel preliminare di  compravendita, nel caso in cui non venga rispettato non inficia sulla validità del  contratto, ma pone la parte inadempiente in mora. 

Se il termine per la stipula della compravendita è stato indicato come essenziale, invece, il preliminare è risolto con tutte le conseguenze.

A meno che la parte non inadempiente voglia comunque esigerne l’esecuzione, nonostante la scadenza del termine.

In tal caso, però, ai sensi del secondo comma dell’articolo 1457 del codice civile,  la parte che intende richiedere l’esecuzione del contratto deve darne notizia all’altra entro 3 giorni, salvo il risarcimento del danno per il ritardo nell’adempimento.

Avvocato per  il preliminare di compravendita immobiliare, o compromesso

Lo Studio Legale Sposato, dal 1949, assiste per la stipula del compromesso in sede di rogito notarile, garantendo sicurezza e tranquillità ai contraenti, con capacità di risoluzione di ogni problematica immobiliare.

L’Avvocato Gianluca Sposato, Presidente Emerito dell’Associazione Custodi e Delegati alle Vendite Immobiliari, vanta oltre 100 pubblicazione in materia di diritti reali sui principali quotidiani nazionali. 

Per l’acquirente è fondamentale rivolgersi al Notaio con l’assistenza di un avvocato immobiliarista e trascrivere il preliminare di acquisto, per di evitare il rischio di un pignoramento immobiliare successivo, che preceda la stipula.

Prima del compromesso, è indispensabile verificare che il bene sia in regola dal punto di vista edilizio, abbia impianti conformi alle norme di sicurezza e ad eventuali vincoli urbanistici, culturali, ambientali e paesaggistici.

E’ buona regola consultare anche il regolamento condominiale, onde evitare sorprese, come divieti di destinazione delle unità abitative all’esercizio di determinate attività, o spese per lavori condominiali già approvati.

Per prenotare un appuntamento con l’Avvocato Gianluca Sposato è possibile verificare disponibilità e costi dei servizi nell’area Assistenza Legale24h.