Contratto di mutuo fondiario e pignoramento d’immobile

Ai contratti di mutuo fondiario stipulati prima dell’entrata in vigore del Testo Unico sulla legge bancaria n. 385/93 deve applicarsi il disposto dell’art. 20 del T.U. sul credito fondiario n. 646 del 1905.

I successori devono notificare all’istituto di credito di essere subentrati nel rapporto ed, in mancanza di tale notificazione, è consentita la notifica di tutti gli atti al debitore iscritto nel domicilio eletto.

Tale disciplina è caratterizzata dal principio della cosiddetta indifferenza ai fini esecutivi del trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario.

Principio generale in tema di esecuzioni immobiliari è quello per cui il pignoramento va eseguito nei confronti di colui che è proprietario al momento in cui l’esecuzione viene intrapresa.

Quando l’esecuzione può essere intrapresa nei confronti dell’originario debitore mutuatario

Tale principio soffre, tuttavia, di una eccezione, derivante dalla originaria normativa in materia di credito fondiario.

Secondo tale normativa, qualora l’immobile da pignorare sia stato oggetto di ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario, l’esecuzione può essere intrapresa nei confronti dell’originario debitore mutuatario anche se costui abbia venduto l’immobile prima del pignoramento.

In tale fattispecie opera l’art. 20 del R.D. n. 646/1905  il quale ha stabilito il cosiddetto “principio di indifferenza” ai fini esecutivi dell’avvenuto trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario.

Detta norma prevede un onere di notifica all’Istituto di credito da parte dell’acquirente dell’immobile ipotecato.

Laddove, qualora tale notifica non sia eseguita, è legittima l’esecuzione intrapresa nei confronti dell’originario soggetto a carico del quale è stata iscritta l’ipoteca ed addirittura nei confronti di un soggetto defunto.

Il suindicato art. 20 del Testo Unico stabilisce che quando non vi sia stata comunicazione dell’acquisto, l’Istituto mutuante può agire contro il successore nello stesso modo come avrebbe proceduto contro l’originario debitore inscritto

In mancanza della notificazione, gli atti giudiziari di esecuzione possono essere diretti contro il debitore iscritto, nonostante l’alienazione.

Valenza del principio di indifferenza nel mutuo fondiario

Tale principio ha una duplice valenza:

1. nel caso in cui il trasferimento venga comunicato all’Istituto di credito, l’esecuzione può essere compiuta congiuntamente contro il debitore sostanziale e contro il successore;
2. nel caso, invece, di mancata comunicazione dell’acquisto all’Istituto mutuante,  l’esecuzione può essere compiuta direttamente e solo contro l’originario soggetto a carico del quale è stata iscritta l’ipoteca.

In tal caso il successore può intervenire nella procedura intrapresa dal creditore fondiario.

Tale principio opera unicamente sul piano processuale ed è funzionale al compimento dell’esecuzione.

Ciò in quanto, sul piano sostanziale, il successore mantiene la posizione di soggetto estraneo al rapporto di debito dal quale nasce l’esecuzione.

Va ancora evidenziato che l’art. 161 I° comma del D.Lgs. 1/9/93 n. 385 (Testo Unico sulla Legge Bancaria), nell’abrogare l’intero RD n. 646/1905, ha stabilito espressamente che, tuttavia, i contratti di mutuo fondiario già conclusi e le procedure esecutive immobiliari già intraprese alla data di entrata in vigore (1/1/94) del Decreto Legislativo medesimo restano regolati dalle norme in vigore.

Ciò comporta che continua ad applicarsi, rispetto a tali contratti ed a tali procedure, il suddetto “principio di indifferenza”  e con esso la sopradescritta normativa di cui all’art. 20 del RD 646/1905. 

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